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凤凰平台是不是换制度了?

凤凰平台报道:这轮地王潮,是中国房地产历史上最疯的一次,十几个一二线城市和大都市周边的三四线城市,几百块土地,面粉价普遍贵过面包价!这些开发商,难道是喝多了?磕药了?还将疯多久?


老杨通过易居研究院跟踪的三组数据,分析一下现象与内因。


其一,关于地价现状。大家都已清楚十几个热点城市的地王潮,但不清楚全国的总体情况。其实,全国的总体数据,也是让人吃惊的!


下图是全国房地产开发企业土地购置均价,从月度累计数据看,2011年以来,只在2011年二三季度下跌过,其后一直涨涨涨,而且涨幅远大于房价涨幅。


比如,今年1-7月份,土地购置均价3446元/平方米,创了历史最高值,同比增长16.2%,而同期全国商品房价只上涨了10.6%,地价涨幅比房价涨幅高出六成!


其二,地价与房价的关系。此二货,纯属狼狈为奸!高地价,吊高了购房者的房价上涨预期;高房价,则诱奸着开发商高价拿地。


从70城房价环比涨幅的五灯图来看,今年4月房价处于“过热区”,其后房价涨幅收窄,但5、6、7三个月,仍位于“偏热”区间。也即部分一二线城市房价继续高烧,这也就刺激着开发商继续疯狂拿地。


预期今年四季度,或明年一季度,会重新回落至合理区间,届时开发商的购地热情才会有所降温。预计明年四季度或2018年一季度,房价可能回落至偏冷区间,此时开发商才会显著降低抢地热情。

其三,开发商资金面变化。在市场火爆期,手中有钱的开发商,必须花出去,否则着急上火失眠,这跟将买菜钱换成股票的股民心理相似。


且看开发商花钱与融资的情况。花钱指标:1-7月份,全国房地产开发投资55361亿元, 同比增长5.3%。融资指标:1-7月份,全国房地产开发企业到位资金79881亿元,同比增长15.3%。


显而易见,开发商的融资绝对值与增速,双双远高于花钱的绝对值和增速,开发商手中的钱越来越多,于是急着要换回面粉,扩大再生产!


从资金结构来看:国内贷款增长0.7%;利用外资下降49.8%;自筹资金增长0.4%;定金及预收款增长31.6%;个人按揭贷款增长54.6%。可见,个人贷款增速最快,政策支持力度最大。而开发贷基本上没放水,比较平稳。而外资利用则出现大跌,这与美元升值、人民币贬值有关,套汇玩不转了!



从企业到位资金与房地产开发投资同比增速来看,凡是后者大于前者的时段,开发商钱紧张,拿地谨慎,比如2011、2012、2014年。


凡是前者大于后者的情况下,开发商钱多,是开发商急于拿地、扩张时段,比如2013年 ,以及今年以来。预计未来半年,仍将持续这种状态,开发商拿地热情仍将高涨。预计明年下半年,两个曲线的关系将逆转,从而使开发商购地热情大降。


综而言之,影响地价走势的因素有很多,从房价与资金这两个主要因素分析,可知部分城市的地王潮,还得飞一会儿。预计明年下半年,才可能出现明显降温。